• 住分层产业（公寓/Apartment）每个月的管理费（Maintenance Fee）和储备金（Sinking Fund）
    不是「爱缴不缴」的选项，而是 Strata Management Act 2013（Act 757）明订的法定义务
  • 整理管理费/储备金怎么算，以及 JMB 和 MC 这两个管理机构的差别
  • 逾期不缴会有逾期利息、被追讨，甚至扣押动产等后果
  • 买二手分层产业前，也整理该怎么查有没有欠费

资料日期

  • Strata Management Act 2013（Act 757）相关规则：制度性长期资讯，整理于 2026-07
  • 管理费/储备金费率范例：市场行情整理于 2026-07，实际费率依各产业管理层公布为准

官方入口

  • KPKT（Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan，房屋及地方政府部）——Strata
    Management Tribunal（分层管理仲裁庭）的主管部门，处理业主与 JMB/MC 的纠纷

适用情况

适用于马来西亚分层产业（公寓、Apartment、服务式公寓等）的业主。有地住宅 （Landed Property）一般没有法定的管理费/储备金义务，不适用本篇。

重点内容

管理费（Maintenance Fee）vs 储备金（Sinking Fund）

  1. 管理费（Caj Penyelenggaraan）：支付日常营运开销，例如保安、清洁、电梯保养、
    公共区域水电费等
  2. 储备金（Kumpulan Wang Penjelasan / Sinking Fund）：为「未来的大型维修/更换」
    预留的储备基金，例如重新粉刷外墙、更换电梯、大型设备维修等不是每月都会发生
    但迟早要花的大笔支出
  3. 储备金是额外于管理费另外收取的，常见比例是管理费的 10%（Strata Management
    Act 2013 底下的常见实务做法）

怎么计算每月要缴多少

  1. 计算基础是 Share Units（份额单位）——每个单位依据面积大小、单位类型、附属单位
    （如车位）分配到的份额
  2. 计算公式大致是：每月管理费 ≈ 份额单位 × 每份额单位的费率
  3. 举例：1,000 平方尺的单位，若费率是 RM0.35/平方尺，管理费约 RM350/月，
    再加储备金（管理费的 10%）约 RM35/月，合计约 RM385/月（仅供参考，实际费率
    依各产业管理层公布为准）

JMB（Joint Management Body）vs MC（Management Corporation）

JMB（联合管理机构）MC（管理机构）
性质临时性管理机构永久性法人团体
成立时机发展商交楼（Vacant Possession）后，或至少 25% 单位已售出时成立分层地契（Strata Title）正式核发、Strata Register 开立时自动成立
权限不能借款、不能持有土地、不能签超过 12 个月的合约权限完整，可以借款、持有资产、签长期合约
法律依据Strata Management Act 2013 第 17 条同法
首次 AGM交楼日起 12 个月内须召开第一次 AGM依法成立后另行召开

📌 简单说：先有 JMB 管着，等地契核发了 MC 才正式接手，JMB 解散。

逾期不缴的后果

  1. 拖欠管理费/储备金，管理层可以按月计收 逾期利息，常见上限为年利率 10%
  2. 管理层可以发出催缴通知，向 **Strata Management Tribunal（分层管理仲裁庭，
    隶属 KPKT）**申诉/申请追讨
  3. 追讨手段包括扣押欠费业主的动产（Movable Property）等法律程序
  4. 根据 Strata Management Act 2013 第 77 条，所有分层单位业主都有法定义务
    缴纳管理费和储备金，不是自愿性质

买二手分层产业前，怎么查有没有欠费

  1. 向卖方/管理层索取该单位的管理费与储备金缴费状态证明
  2. 索取整栋大楼的储备金余额，评估未来是否有大型维修的资金压力
  3. ⚠️ 注意：单位本身若有未缴清的管理费/储备金欠款，这笔欠款有可能转嫁给新业主
    承担，过户前一定要先厘清清楚，必要时在 SPA 里明订由卖方负责清偿

所需文件 / 资格条件

项目说明
查询份额单位地契/买卖文件上会列明该单位的 Share Units
二手单位过户前管理费/储备金缴费证明、储备金余额

费用 / 数字速查

项目数字备注
储备金常见比例管理费的约 10%Strata Management Act 2013 底下常见实务
管理费计算举例1,000 sqft × RM0.35/sqft ≈ RM350/月仅供参考，实际依各产业费率而定
JMB 首次 AGM 期限交楼日起 12 个月内
逾期利息上限参考年利率约 10%

常见误区

  • ❌ 以为管理费和储备金是同一笔钱：储备金是额外收取、专款专用于未来大型维修，
    不能跟管理费混着用
  • ❌ 以为不缴管理费最多就是被念几句：管理层可以计收逾期利息、向 Strata Management
    Tribunal 申诉追讨，甚至扣押动产，法定义务不是随意的
  • ❌ 以为买二手分层单位不用管前业主有没有欠费：单位的欠费可能转嫁给新业主，
    过户前一定要先查清楚

常见问题

  • 问：JMB 阶段的管理费跟 MC 阶段的管理费会不会不一样？
    答：查到的资料没有说两者的计算方式有本质差异，都是按 Share Units 计算，
    实际费率是否调整依管理层/AGM 决议而定。
  • 问：储备金余额不够用，管理层可以额外征收吗？
    答：查到的资料没有详细列出特别征费（Special Levy）的具体规则，一般理解是
    管理层可以在 AGM 上提出额外征收议案，具体流程建议向 KPKT 或管理层确认。

Sources

Blog / Website：