• 房贷会碰到两种性质不同的保障：火险保的是房子本身的结构，银行强制要求；
    MRTA/MLTA 保的是贷款人万一身故/永久残疾，剩下贷款怎么办，银行不强制但实务上
    常会要求或大力建议投保
  • 整理火险的保额计算基础（Reinstatement Value 重建价值，不是市价）
  • 整理 MRTA 跟 MLTA 的差别：保额曲线、保费怎么缴、理赔款去哪、能不能转移到新贷款
  • 附上两者的保费范例，避免搞混两种保障各自在保什么

资料日期

  • MRTA/MLTA 概念与费率范例：整理于 2026-07
  • 火险保费计算方式（PIAM 标准费率）：整理于 2026-07，属于长期稳定的行业标准，
    非年度变动信息

官方入口

  • PIAM Cost Calculator — 估算火险重建成本的官方参考工具
    （Persatuan Insurans Am Malaysia）

适用情况

适用于透过银行贷款买房的情况。全额现金买房不涉及银行强制要求的火险/MRTA/MLTA， 但自愿投保火险保障自己的房屋结构仍然是合理的做法。

重点内容

火险（Fire Insurance）——银行强制要求

  1. 保障房子本身的建筑结构（不含屋内家私/装修，那属于 Householder/Home Content
    保险，是另外的保障）
  2. 银行贷款买房的最低强制要求——没有火险，银行不会批贷款/放款
  3. 保额（Sum Insured）计算基础是 Reinstatement Value（重建价值），也就是照现在的
    建材/工资价格把房子「原地重建」要花多少钱，不是看房屋市价（市价还包含地价和
    发展商利润），也不是看贷款余额
  4. 不确定重建成本怎么估，可以用 PIAM（Persatuan Insurans Am Malaysia）提供的
    Cost Calculator 工具估算
  5. 保费按标准费率（Tariff Rate）计算，约为保额的 0.105%

MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance）

  1. 保额随着贷款余额逐年递减——保额曲线跟贷款余额曲线大致同步，贷款还得越多，
    保障额度越低
  2. 理赔时（借款人身故/TPD）赔款直接付给银行，用来清偿剩余贷款，不会有额外
    现金给家人
  3. 保费通常是一次性趸缴（One-off Lump Sum），而且常见做法是把这笔保费并入贷款
    一起摊还，等于每月房贷会因此多一点，且这部分要另外计利息
  4. 不能转移——MRTA 保单跟特定银行/贷款绑定，如果之后转贷（Refinance）到别家银行，
    原本的 MRTA 不能带过去，通常要重新买一份新的
  5. 相对 MLTA 保费便宜很多（详见下方数字速查表的范例）

MLTA（Mortgage Level Term Assurance）

  1. 保额在整个保障期间维持不变（Level），不会因为贷款余额减少而跟着降低
  2. 理赔时，受益人可以是本人指定的任何人（不一定是银行），赔款清偿贷款后如果有剩余，
    会付给受益人
  3. 保费可以选月缴、季缴、半年缴或年缴，通常是自己另外缴费，不并入房贷月供
  4. 可以转移——MLTA 本质上是一份独立的人寿保单，不绑定特定银行，转贷到别家银行
    时可以继续沿用
  5. 保费相对 MRTA 贵很多

MRTA vs MLTA 保费范例（供参考）

以 25 岁申请人、RM540,000 贷款、30 年期、4% 利率为例：

  • MRTA：一次性缴 RM16,290（30 年总成本）
  • MLTA：每月 RM223.50，30 年总缴约 RM76,626

📌 两者都保「身故 + 永久完全残疾（TPD）」，保障事件是一样的，差别主要在保额曲线、 保费结构、能不能转移、理赔款去向。

银行强不强制要买 MRTA/MLTA

  1. Bank Negara Malaysia 没有强制规定一定要买 MRTA 或 MLTA
  2. 但银行在批核贷款时有自己的条件，实务上很多银行会把投保 MRTA/MLTA 列为贷款条件
    之一，或者不买的话贷款审批会比较不顺
  3. 银行不能强制指定只能跟银行的关联保险公司买（Panel 之外的保险公司理论上也可以），
    实际情况建议直接跟贷款银行确认

所需文件 / 资格条件

项目说明
火险投保房屋重建成本估算（可用 PIAM Cost Calculator）
MRTA/MLTA 投保健康申报表、视保额大小可能需要体检

费用 / 数字速查

项目数字备注
火险保费费率约 0.105%（保额）PIAM 标准 Tariff Rate
MRTA 保额趋势随贷款余额递减
MLTA 保额趋势维持不变（Level）
MRTA 缴费方式一次性趸缴，常并入贷款分期
MLTA 缴费方式月/季/半年/年缴，另外自付
MRTA 范例保费（RM54万贷款，30年，4%利率，25岁）RM16,290（一次性）仅供参考
MLTA 范例保费（同上条件）RM223.50/月（30年约RM76,626）仅供参考
MRTA 转贷可否沿用不可转移绑定原贷款银行
MLTA 转贷可否沿用可转移独立人寿保单性质

常见误区

  • ❌ 以为火险跟 MRTA/MLTA 是同一回事：火险保的是房子结构本身，MRTA/MLTA 保的是
    贷款人身故/TPD 后贷款怎么办，两者保障对象完全不同，缺一不可（火险银行强制要，
    MRTA/MLTA 银行通常也会要求或强烈建议）
  • ❌ 以为火险保额应该按房屋市价投保：市价包含地价和发展商利润，用市价投保会导致
    保额过高、多缴保费，正确做法是按重建成本（Reinstatement Value）投保
  • ❌ 以为 MRTA 保费便宜就一定划算：MRTA 保费便宜，但理赔款只会用来清偿贷款、不能
    转移到新贷款、也不能指定家人当受益人拿剩余的钱，跟 MLTA 各有取舍，不是单纯比价格

常见问题

  • 问：MRTA/MLTA 一定要跟贷款银行指定的保险公司买吗？
    答：查到的资料显示 Bank Negara Malaysia 并未强制要求只能跟银行的 Panel 保险公司买，
    但实务上银行审批贷款的具体要求，建议直接向贷款银行确认。
  • 问：转贷（Refinance）到别家银行，原本的火险要重新买吗？
    答：查到的资料没有明确说明火险转贷时是否需要重新投保，建议转贷时一并向新银行
    确认火险保单是否需要更新/重新指定受益人（银行）。

Sources

Blog / Website：

官方 / 机构：