- 房贷怎么运作、能借多少、银行审核看什么，一次讲清楚
- 涵盖申请所需文件、申请流程要多久、被拒了怎么办
- 适合准备第一次申请房贷、或想搞懂房贷机制的人
- 联名贷款、自雇人士、外国人申请等特殊情况另外说明
资料日期
来源文章横跨 2017–2025 年（5 篇），大部分操作流程和文件要求是稳定的，但利率、OPR、SBR 数值会随时间变动，笔记里提到的具体利率仅供参考格式，实际申请前一定要跟银行核实当下的最新利率。
官方入口
- Bank Negara Malaysia (BNM) — 查 CCRIS 报告、OPR/SBR 最新数据
- CTOS — 查 CTOS 信用报告
重点内容
房贷是什么，怎么运作
房屋贷款（home loan）/ 房屋抵押贷款（mortgage）是借贷人向银行申请、用来购买房产的贷款。一般买家先付相当于房价 10% 的头期钱（down payment），其余 90% 向银行贷款，按月分期偿还。
重要：供屋期间，房子在法律上还不完全属于你——它是贷款的抵押品（collateral）。银行有权在借贷人无法还款时收回房产。
利率机制
- 固定利率（fixed）：还款期间利息不变
- 浮动利率（variable）：利息随标准基准利率（Standardised Base Rate，简称 SBR）涨跌
- SBR 从 2022 年 8 月 1 日起取代旧制的 Base Rate（BR），与马来西亚国家银行（BNM）的隔夜政策利率（OPR）同步移动——OPR 升，SBR 跟着升。2022 年 8 月 1 日之后签约的贷款一律用 SBR 框架；之前签约的、以及固定利率贷款不受影响。
- 计算方式：SBR + 银行赚取的利差 = 实际贷款利率（ELR）
- Islamic home financing（回教房贷）不用利率而用「利润率」，基于 Murabahah（成本加利润）等 Shariah 原则，无 riba（利息）概念
⚠️ 下表是来源文章整理的银行利率参考表，数据截至 2023 年 6 月，只用来了解「银行之间利率会有差异、要货比三家」这件事，实际申请时利率一定跟当下市场不一样，务必直接跟银行或 BNM 官网 核实最新数字：
传统房贷（2023-06 参考数据）：
| 银行 | SBR | BR | BLR | ELR |
|---|---|---|---|---|
| Affin Bank | 3.00% | 2.95% | 5.81% | 3.55% |
| Alliance Bank | 3.00% | 3.82% | 6.67% | 4.36% |
| AmBank | 3.00% | 3.60% | 6.45% | 4.25% |
| Bangkok Bank Berhad | 3.00% | 4.47% | 7.12% | 5.67% |
| Bank of China (Malaysia) Berhad | 3.00% | 3.80% | 4.80% | 6.60% |
| CIMB Bank Berhad | 3.00% | 4.00% | 6.85% | 4.75% |
| Citibank Berhad | 3.00% | 3.65% | 6.80% | N/A |
| Hong Leong Bank Malaysia | 3.00% | 3.88% | 6.89% | N/A |
| HSBC Bank Malaysia | 3.00% | 3.64% | 6.74% | 4.75% |
| Malayan Banking Berhad (Maybank) | 3.00% | 3.00% | 6.65% | 4.15% |
| OCBC Bank (Malaysia) Berhad | 3.00% | 3.83% | 6.76% | 4.70% |
| Public Bank Berhad | 3.00% | 3.52% | 6.72% | N/A |
| RHB Bank Berhad | 3.00% | 3.75% | 6.70% | N/A |
| Standard Chartered Bank Malaysia | 3.00% | 3.52% | 6.70% | 4.75% |
| United Overseas Bank (Malaysia) Berhad | 3.00% | 3.86% | 6.82% | 4.61% |
回教房贷（Islamic Home Financing，2023-06 参考数据，BFR = 传统房贷 BLR 的对应概念）：
| 银行 | SBR | BR | BFR |
|---|---|---|---|
| Affin Islamic Bank Berhad | 3.00% | 2.95% | 5.81% |
| Al Rajhi Banking & Investment Corporation | 3.00% | 4.10% | 7.00% |
| Alliance Islamic Bank Berhad | 3.00% | 3.82% | 6.67% |
| AmBank Islamic Berhad | 3.00% | 3.85% | 6.70% |
| Bank Muamalat Malaysia Berhad | 3.00% | 3.81% | 6.81% |
| CIMB Islamic Bank Berhad | 3.00% | 4.00% | 6.85% |
| Hong Leong Islamic Bank Berhad | 3.00% | 3.88% | 6.89% |
| HSBC Amanah Malaysia Berhad | 3.00% | 3.64% | 6.74% |
| Kuwait Finance House (Malaysia) Berhad | 3.00% | 3.50% | 7.39% |
| Maybank Islamic Berhad | 3.00% | 3.00% | 6.65% |
| MBSB Bank Berhad | 3.00% | 3.90% | 6.75% |
| OCBC Al-Amin Bank Berhad | 3.00% | 3.83% | 6.76% |
| Public Islamic Bank Berhad | 3.00% | 3.52% | 6.72% |
| RHB Islamic Bank Berhad | 3.00% | 3.75% | 6.70% |
| United Overseas Bank (Malaysia) Berhad | 3.00% | 3.86% | 6.82% |
数据来源：iProperty/PropertyGuru 整理自 Bank Negara Malaysia、各银行公开资料，截至 2023-06。ELR（参考实际贷款利率）是以偿还期 30 年、贷款额 RM350,000、无锁定期的标准房贷计算出来的，仅供跨银行比较参考。
贷款类型
| 类型 | 特点 |
|---|---|
| 定期贷款（Basic/Term Loan） | 固定还款时间表，不能提前多还来省利息，也不能提领额外供款 |
| 半灵活贷款（Semi-Flexi Loan） | 可以多还来省利息，多还的部分可申请提领（部分银行收手续费） |
| 全灵活贷款（Full-Flexi Loan） | 户口与个人往来账户绑定，随时可多存/提领，通常有月费 |
| 回教房贷（Islamic Home Financing） | Shariah 原则，无利息，用 Murabahah / Musyarakah Mutanaqisah（递减合伙）等结构 |
| 政府公务员房贷（LPPSA） | 公务员专属，详见「所需文件/资格条件」 |
你能借多少：LTV / MOF 和 DSR
LTV（Loan-to-Value）/ MOF（Margin of Finance）：银行愿意借给你的比例。一般首套房可借到 90%；名下已有 2 个未供完房贷的人，第 3 套最高只能借 70%；商用房产贷款个人名义最高 85%。首购族符合 SRP（My First Home Scheme）等计划的，有机会拿到 100% 贷款（详见「买房（新屋）」笔记的政府计划部分）。
DSR（Debt Service Ratio，偿债比率）：银行用来评估你是否能负担这笔贷款的核心指标。
DSR = （每月固定贷款/债务 + 正在申请的房屋贷款月供）÷ 每月净收入（扣除税务、EPF、SOCSO后）× 100%
例子：净收入 RM6,000，现有固定债务月供 RM2,500，申请中的房贷月供 RM1,200 → DSR = (2,500+1,200)/6,000 = 61.7%
- 理想范围一般是 30%–40%，多数银行首购族上限约 60%，部分银行对高收入/专业人士可放宽到 70%+
- DSR 过高是贷款被拒最常见原因（约 35%–40% 的申请因 DSR 不理想被拒）
- 改善方法：先还清最大笔的债务、整合债务（debt consolidation）、增加收入
信用记录：CCRIS 和 CTOS
| CCRIS | CTOS | |
|---|---|---|
| 主管单位 | Bank Negara Malaysia（国家银行） | 私人公司 CTOS Data Systems |
| 内容 | 尚未还清贷款、特别关注账户、过去12个月信贷申请记录 | 身份信息、董事职务、诉讼/破产记录、CTOS Score |
| 分数逻辑 | 未偿还分期数越多，分数越不利 | 分数越高代表信用越好 |
| 免费查询方式 | 亲自到 BNM 索取 / BNM Kiosk / 邮件传真申请 / eCCRIS 线上查询 | MyCTOS Basic 每年 2 次免费；完整报告需付费购买 |
两份报告都不会把人「拉黑名单」，只提供真实数据给银行参考，最终是否批贷由银行自行决定。改善方法：按时还款、减少不必要的新债务。
申请所需文件
受雇人士：
- IC/护照副本
- 3–6 个月薪水单
- 6 个月银行月结单（显示薪水入账）
- EPF 结单（Form A，含雇主供款部分）
- 最新所得税报表（Form B/BE + 完税收据）
- 房地产订购证明（booking form）
自雇人士：
- 商业注册文件（Form D/9/24/49）
- 6–12 个月公司银行月结单
- 近 2 年所得税报表（Form B）+ 完税收据
- 经审计财务报表（若有）
收入不稳定/浮动收入：需提供更多个月数的收入证明（通常 6 个月起），并说明佣金是按季/半年/年计算。
物业相关文件：SPA 副本、地契副本（若有）、估价报告（通常由银行安排）。
其他收入证明（若主收入不足）：Unit Trust、ASB（Amanah Saham Bumiputera）、定期存款证明，或找担保人（guarantor）。
申请流程和时间线
- Pre-Approval 预审批（1–2 周）：银行初步评估贷款额度，需基本文件（IC、收入证明、EPF 结单）
- 正式申请（1–2 周）：确定房产后提交完整文件
- 审批（2–4 周）：银行核实 CCRIS/LHDN/EPF、评估物业价值，通过后发出贷款献议书（Letter of Offer）
- 接受献议（2–3 周内）：需在期限内签字确认
- 签署法律文件（1–2 个月）：SPA + Loan Agreement，律师参与
- 放款（1–3 个月，视新旧屋而定）：银行把贷款拨给卖方/发展商
- 拿钥匙（Vacant Possession）
全程通常需要 3–6 个月，视物业类型（现成 vs 建筑中）、律师效率、银行处理速度而定。
单纯的审批环节（不含签约放款）：文件齐全通常 1–2 天出结果，最长可到 1–2 周；若需补充文件会更久。
申请常被拒的原因
- 信用记录不佳（CCRIS/CTOS 分数不理想）
- DSR 过高（约 35%–40% 的申请因 DSR 不理想被拒）
- 文件不齐全或有瑕疵
- 不同银行政策不同——一家拒绝不代表全部拒绝
📌 房贷批准率并不是每年都一样：根据 BNM 数据，2020 年批准率是 72%，比 2019 年（73.1%）和 2018 年（75.6%）都低——申请被拒不一定是你个人的问题，也跟当年整体信贷环境有关。这几个数字仅为历史参考，不代表当前批准率。
被拒后通常要等 3–6 个月才能向同一家银行重新申请。
如果是第一次申请房贷：银行通常要求你在现职做满至少 3–6 个月才比较容易获批——就算薪水不高，银行更看重你有没有稳定缴纳 EPF；如果是领现金薪水（没有 EPF 记录），部分银行可能不太愿意放贷。换了薪水更高的新工作不代表贷款更容易过，银行同样会看你在新旧工作分别做了多久。
小心房贷诈骗
申请房贷时，尤其是跟银行职员、房贷经纪人（mortgage broker）、房地产经纪打交道，要提高警惕：
- 房屋贷款只会当面获批，绝对不会透过电话、短信或社交媒体通知你「贷款已批准」
- 一定要正式签署贷款献议书（Letter of Offer）和贷款合约（Loan Agreement），银行才算真正批准
- 银行一定会要求抵押品（collateral）作为贷款担保——如果有人说「不用抵押品就能批」，要提高警惕
- 跟你交涉的个人和公司是否可靠，可以自行向相关机构查证
- 房贷经纪人（mortgage broker）跟银行的房贷职员不是同一回事：银行职员只能介绍自己银行的产品，经纪人可以比较多家银行——但两者都不能代替你签署正式文件或用电话/短信「批准」贷款
- 如果对贷款有疑虑，找房地产经纪或银行职员当面确认，不要轻信社交媒体上来历不明的人
提早还清贷款
可行方式：
- 支付额外分期付款（需 semi-flexi/full-flexi 贷款）
- 一次性大额还款（capital repayment）
- 再融资（refinance）到更短年限——详见「房贷再融资（Refinance）」笔记
注意：若还在锁定期（lock-in period）内提早清还，会被银行罚款（见下方「所需文件/资格条件」表）。
无法按时还款怎么办
- 提醒（reminder） — 第一次警告
- 电话联系 — 拖欠 2 个月后
- 列为 Non-Performing Loan — 拖欠 3–6 个月，银行会建议联系 AKPK（National Credit Counselling and Debt Management Agency）申请债务重组
- 法律程序 — 超过 6 个月未还，银行委托律师提交法庭文件，借贷人被传唤出庭
- 房产被拍卖 — 败诉后房子被银行拍卖；若拍卖所得不足以偿还贷款，银行仍可向借贷人追讨余额
联名贷款、自雇人士、外国人特殊情况
- 联名贷款（Joint Home Loan）：跟配偶或家人一起申请可获更高贷款额，双方须年满 18–60 岁。建议在贷款协议中写清楚产权分配，避免日后纠纷。
- 外国人在马来西亚申请房贷：可以申请，但各州对外国人可购买的房产设有最低价格门槛（例如吉隆坡最低约 RM1,000,000，overhang 项目约 RM600,000，门槛会随州属和时间调整，申请前务必跟当地地政局核实最新数字）。若持有 MM2H（Malaysia My Second Home）等长期签证，申请流程较顺畅；无此签证则视个人财务状况和物业类型而定。
所需文件 / 资格条件
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| Letter of Undertaking（承诺书） | 卖方律师起草，涵盖物业完工、CCC 核发、Consent of Transfer、MOT 执行、若无法过户须退还银行放款等条款 |
| Statutory Declaration（法定声明书） | 在 Commissioner for Oath 或 Notary Public 面前签署，供银行核实身份 |
| 房贷锁定期（Lock-in Period） | 通常 2–5 年，从银行发放第一笔贷款起算，期内全额清还（含出售/再融资）须付罚款 |
费用 / 数字速查
| 项目 | 数字 | 备注 |
|---|---|---|
| 一般首套房贷款成数（LTV） | 最高 90% | 第 3 套房起最高 70% |
| 商用房产个人贷款成数 | 最高 85% | |
| 理想 DSR 范围 | 30%–40% | 多数银行首购族上限约 60%，部分可到 70%+ |
| 锁定期罚款 | 原贷款额的 2%–5% | 期内清还/出售/再融资触发 |
| 贷款被拒后重新申请等待期 | 3–6 个月 | 同一家银行 |
| 申请全程耗时 | 3–6 个月 | 从预审批到拿钥匙 |
| 首次申请者建议在职年资 | 至少 3–6 个月 | 现金出粮（无 EPF 记录）可能被部分银行拒贷 |
| 房贷批准率（历史参考） | 2018: 75.6%／2019: 73.1%／2020: 72% | BNM 数据，仅供参考，不代表当前批准率 |
常见误区
- ❌ 以为贷款利息是唯一该比较的条件——贷款类型、灵活度、锁定期同样重要
- ❌ 换了薪水更高的新工作，以为贷款一定更容易批——银行同样看重你在现职/前职做了多久
- ❌ 不管三七二十一先接受第一家银行的献议——应该货比三家，比较不同银行的 ELR、条款、灵活度
常见问题
- 问：贷款利息是怎么计算的？
答：用「余额减少法」（reducing-balance method）：当期应付利息 = 尚未偿还的本金 × 贷款利率（%）。每月供款一部分还本金、一部分还利息。
- 问：银行会不会保证我的房贷申请一定获批？
答：不会。CCRIS/CTOS 只提供数据参考，最终批准与否、批多少，由银行自行根据风险评估决定。
- 问：如果我的收入是浮动/佣金制，申请会比较难吗？
答：需要提供更长时间（通常 6 个月起）的收入证明，并说明佣金计算周期（季度/半年/年度），以证明收入稳定性。
Sources
Blog / Website：
- 房屋贷款全攻略：20个知识点带你全面了解大马房贷 — 发布日期：2023-10-15（PropertyGuru，Shawn Ng）
- 大马房屋贷款怎样申请才不会被银行拒绝？用这4个方法！ — 发布日期：2023-02-15（PropertyGuru，Shawn Ng）
- Your First Home Loan: A Step-by-Step Guide For New Homebuyers — 发布日期：2025-07-18（RinggitPlus，Christina Chandra）
- The Complete Guide To The Basics Of Applying For A Housing Loan In Malaysia — 发布日期：2017-11-07（PropertyGuru Editorial Team）
- Housing loan: How to apply as a first-time homebuyer in Malaysia — 发布日期：2022-08-30（LBS Voice / iProperty）