- 房东角度整理的出租须知，跟租房（租客视角+签约流程）互补，不重复找房/看房/家具配置内容
- 租金收入要不要报税、税务居民 vs 非税务居民税率怎么算、哪些费用可以扣除
- 租房合同印花税 2026 年新制：税率表、新系统 e-Duti Setem 怎么用
- 租客拖欠租金或赖着不走时，房东的合法处理流程（自己动手赶人是违法的）
资料日期
- 租房合同印花税税率与新系统（e-Duti Setem）：2026-01-01 起生效，整理于 2026-07
- RM2,400 年租免税额取消：2025-01 生效
- Residential Tenancy Act（住宅租赁法）立法进度：整理于 2026-07，⚠️ 截至整理时仍未
正式立法，进度可能变动，以官方公告为准 - 租金收入报税规则：整理于 2026-07
官方入口
- MyTax — e-Duti Setem — 2026 年起租房合同印花税统一
改用这个官方系统缴纳，取代旧的 STAMPS 门户
适用情况
适用于把马来西亚境内住宅产业出租给租客的业主。本篇不涉及找租客、看房、家具配置等 租房前期流程，那部分请见 租房。
重点内容
租金收入要报税吗
- 要，出租物业收到的租金属于应课税收入，要跟其他收入一起向 LHDN 申报
- 税务居民：按累进税率（0%–30%）课税，可以先扣掉合理的扣除项目，再对净收入课税
- 非税务居民：按统一 25% 固定税率课税，而且是按租金总额（Gross）课税，
不能扣除任何费用；这 25% 通常由租客/物业经纪代扣，直接汇给 LHDN
可以扣除的费用 vs 不能扣除的费用
可以扣除（Deductible）——前提是有合法的租房合同：
- 贷款利息（Loan Interest）
- 地税（Quit Rent）、门牌税（Assessment Tax）
- 火险保费
- 日常维修费用（Routine Repairs）
不能扣除（Capital/Preliminary Expenses）：
- 第一次招租的广告/营销费用
- 第一份租房合同的律师费和印花税
- 第一次招租的经纪佣金
📌 逻辑是：跟「持续出租」直接相关的日常开销可以扣，跟「一开始促成这笔出租」相关的
一次性成本不能扣。
租房合同印花税（2026 年新制）
📌 这块 2026 年有两个重要变动，房东要注意：
- 旧的 RM2,400 年租免税额已经取消（2025-01 生效）——以前年租不到 RM2,400
可以免印花税，现在从第一令吉租金开始就要课税，没有免税额了 - 缴税系统换了——旧的 STAMPS 门户已在 2025-12-31 停用，**2026-01-01 起统一
改用 MyTax 的 e-Duti Setem 系统**（mytax.hasil.gov.my）办理
税率表（按年租金额）：
| 租期 | 税率 |
|---|---|
| 1 年或以下 | 每 RM250 年租收 RM1 |
| 1 年以上至 3 年 | 每 RM250 年租收 RM3 |
| 3 年以上至 5 年 | 每 RM250 年租收 RM5 |
| 超过 5 年 | 每 RM250 年租收 RM7 |
| 每份额外的盖章副本 | RM10 |
租客不缴租/赖着不走，房东不能自己动手
📌 这是房东最容易踩的法律雷区：
- 根据 Specific Relief Act 1950 第 7(2) 条，房东自行「私了」赶人（Self-Help
Eviction）是违法的，包括：- 自己换锁把租客锁在外面
- 切断水电
- 自行搬走/丢弃租客的物品
- 就算租客真的拖欠租金、违约在先，房东只要用上面这些手段「自己动手」，
反而可能被租客反告非法侵入（Trespass）、骚扰（Harassment），法庭曾判房东
须赔偿租客 RM10,000–50,000 - 正确的合法途径：
- 先发书面催告（Written Demand）
- 向法庭申请 Writ of Possession（收回单位的令状）
- 若要追讨欠租，另外申请 Writ of Distress（依据 Distress Act 1951，扣押令）
- 由法庭执达员（Bailiff）执行，房东本人不能自己动手执行
Residential Tenancy Act（住宅租赁法）立法进度
⚠️ 截至整理这篇笔记时（2026-07），马来西亚还没有一部专门规范住宅租赁的 Residential Tenancy Act——相关法案目前仍是草案阶段，还没提交国会表决或正式立法， 进度以官方最新公告为准。这代表现阶段房东与租客的关系主要靠合同条款本身、 Contracts Act 1950、Specific Relief Act 1950 等一般法律规范，没有一部专属的 租赁法可以援引。
房东实务建议
- 租客筛选：入住前核实身份证明、工作/收入证明，降低日后拖欠风险
- 入住检查清单（Inventory List）：入住前详细记录家具电器状况、水电表读数，
有纠纷时才有依据 - 物业保险：至少投保火险（贷款中的物业银行会强制要求），有需要可以另外考虑
房东专属的 Landlord Insurance，涵盖租客造成的损失/责任风险
所需文件 / 资格条件
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 申报租金收入 | 租房合同、租金收据/银行入账记录、可扣除费用的单据 |
| 追讨欠租/收回单位 | 合法的租房合同、书面催告记录、法庭申请文件 |
费用 / 数字速查
| 项目 | 数字 | 备注 |
|---|---|---|
| 非税务居民租金税率 | 25%（按总额，不可扣除费用） | 通常由租客/经纪代扣代缴 |
| 税务居民租金税率 | 累进税率 0%–30%（净收入） | 可扣除合理费用 |
| 租房合同印花税（1年或以下） | 每 RM250 年租 RM1 | 2026 年起用 e-Duti Setem 缴纳 |
| 租房合同印花税（1–3年） | 每 RM250 年租 RM3 | |
| 租房合同印花税（3–5年） | 每 RM250 年租 RM5 | |
| 租房合同印花税（超过5年） | 每 RM250 年租 RM7 | |
| 额外盖章副本 | RM10/份 | |
| 旧免税额（已取消） | RM2,400 年租以下免税，2025-01 起取消 | 现在从第一令吉租金开始课税 |
| 非法私了赶人的法庭判赔参考 | RM10,000–50,000 | 视个案而定 |
常见误区
- ❌ 以为租金收入不用报税：只要有出租收入就要申报，非税务居民甚至是租客/经纪
代扣 25% 直接汇给 LHDN，逃不掉 - ❌ 以为招租的广告费、第一次的经纪佣金可以扣税：这些是「促成出租」的一次性成本，
税务上算 Capital/Preliminary Expense，不能扣除 - ❌ 以为租客拖欠租金，房东可以自己换锁/断水电赶人：这是违法的 Self-Help Eviction，
房东反而可能被告到要赔钱，必须走法庭程序 - ❌ 以为马来西亚已经有专门的租赁法保障房东/租客：截至整理这篇笔记，
Residential Tenancy Act 仍是草案，还没正式立法
常见问题
- 问：租房合同印花税该房东出还是租客出？
答：查到的资料没有法定规定谁必须出，实务上常见由双方在合同里协商，
没有强制的法定分摊比例。 - 问：现在还能用旧的 STAMPS 系统盖章吗？
答：不能。STAMPS 门户已在 2025-12-31 停用，2026-01-01 起统一改用 MyTax 的
e-Duti Setem 系统办理。
Sources
Blog / Website：
- Rental Income Tax Malaysia for Landlords (2026) — 原文未注明日期（SpeedHome）
- Malaysia Tenancy Agreement Stamp Duty Calculator (2026 Rates) — 原文未注明日期（SpeedHome）
- Stamp Duty on Tenancy Agreements in Malaysia (2026 Rates) — 原文未注明日期（PropCashflow.my）
- Landlord Rights in Malaysia Without a Tenancy Act (2026 Guide) — 原文未注明日期（SpeedHome）
- How to Evict a Tenant in Malaysia: Lawful Steps & Costs (2026) — 原文未注明日期（SpeedHome）
- Eviction & Tenancy Disputes in Malaysia: Legal Steps, Tribunal Options & Sample Notices 2026 — 原文未注明日期（NextSix）
官方文档 / PDF：
- MyTax — e-Duti Setem — 原文未注明日期（LHDN 官方系统）