Selling & Property Disposal- 卖房子拿到手的钱，不是「成交价直接进口袋」——先要扣经纪佣金、律师费、还清银行贷款余额（如果房子还在供），有赚钱的话还要缴 RPGT（产业盈利税）
- 整理卖家要付的费用清单、「供着卖」跟「供完卖」在结算上的关键差别、RPGT 怎么算（税率按持有年数递减，第 6 年起归零）
- 用两个举例（还在供 vs 已经供完）演算成交价扣完所有费用之后，实际能拿到多少钱
- 买房流程、过户细节（MOT）、印花税，见「Buying & Financing」板块的「买房」「二手屋」
「房产过户MOT」「印花税速查」笔记（这几篇是买方视角，本篇是卖方视角）；挂牌前的卖相包装、找经纪流程，见出售流程与卖相包装
资料日期
以下几篇来源页面标题都标注 2026 年，但原文内文未注明确切发布/更新日期，整理于 2026-08：RPGT 税率表、经纪佣金上限、Discharge of Charge 费用结构。⚠️ RPGT 税率、印花税豁免这类政策性数字随预算案变动，实际出售前务必跟 LHDN、处理过户的律师核实当前是否仍适用。
适用情况
适用于马来西亚公民个人出售自住/投资用住宅产业（subsale 二手转让）的情况。RPGT 税率对永久居民、外国人、公司持有产业另有不同税率，本篇只整理公民个人的部分，其他身份实际出售前要另外向 LHDN 或律师确认适用税率。
重点内容
卖房要付的费用有哪些
- 房地产经纪佣金（若透过经纪出售）：由 Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（BOVAEA）规定，上限为成交价的 3%，是天花板不是固定收费，实际常见落在 2%–3% 之间，由卖方从卖房所得中支付。⚠️ 佣金是否要另加 8% SST，查到的资料说法不一致——有资料提到经纪服务费适用 8% SST，也有资料的费用细项没有提到 SST，出售前跟经纪确认清楚报价是否已含 SST
- Discharge of Charge（解除贷款押记）律师费：如果房子有（或曾经有）银行贷款押记在地契上，出售/供完贷款后都要办这道手续把押记从地契上注销，才算是「干净」的产权。
查到的资料对费用结构说法不完全一致——有资料给出单一估算「约 RM1,000（含杂费）」，另一份资料拆成银行处理费（RM50–300）、律师专业费（RM200–1,200）、LHDN 盖印费（RM10–50）、土地局注册费（RM50–150）、快递/文件费（RM30–100）、其他杂费（RM20–80）几个小项，加总落在 RM360–1,680 之间；也有资料说律师费是照 SRO 收费标准算（跟 MOT 律师费一样是按交易金额的百分比累进），实际怎么收，出售前要跟处理过户的律师确认清楚 - Redemption Sum（贷款赎回金）：如果房子还在供，卖房时要先把银行贷款余额还清，银行才会解除押记。这笔钱不是「费用」而是还债，但一样会从成交款项里扣掉，不会进卖家口袋。银行会发一份 Redemption Statement（赎回结算书），列明贷款本金余额+ 到清偿日为止的应计利息 + 银行的赎回行政费（约 RM50–300）
- RPGT（产业盈利税）：卖房有赚钱才需要缴，按持有年数、扣除额计算，详见下面「RPGT 怎么算」
- Agreed Apportionments（费用分摊调整）：卖家如果预缴了管理费、门牌税、地税到 VP/过户日之后的期间，买方要按比例退回给卖家——这是卖家会「多收」的一小笔钱，不是费用，实际操作时可能让净收入比表面算出来的数字多一点点
卖房流程跟买房怎么对上
- 买方签 SPA、申请贷款
- 买方的律师负责准备 MOT；如果卖方还有贷款，卖方的律师另外准备 Discharge of Charge 文件，两边律师会互相协调时间
- 完成过户（completion）当天：买方银行把贷款金额直接付给卖方银行，用来清偿卖方的 Redemption Sum；银行确认收到全额赎回款后才会执行 Discharge of Charge；剩余款项（成交价 − 已清偿的贷款余额）才轮到卖方实际收到
- 银行解除押记、买方的 MOT 在土地局完成登记，整个交易才算正式完成
供着 vs 供完，结算上差在哪
| 房子还在供 | 房子已经供完 | |
|---|---|---|
| Redemption Sum | 有，要先还清贷款余额+应计利息才能拿到剩下的钱 | 没有，没有贷款余额要还 |
| Discharge of Charge | 一定要办，把银行押记从地契上注销 | 如果贷款结清当下已经办过，卖房时这笔费用可以省下；如果一直没办（不少屋主会拖着），卖房时还是要补办 |
| 资金到手速度 | 通常较慢，银行处理赎回结算书需要时间 | 相对单纯，主要卡在买方贷款批核和过户流程本身 |
| RPGT | 跟持有多久、卖不卖得掉有赚有关，跟贷款有没有供完无关 | 同左 |
RPGT 怎么算
- 应课税收益（Chargeable Gain） = 出售净价（成交价 − 卖房付的经纪佣金 − 卖房付的律师费）− 购入成本（购入价 + 购入时的印花税 + 购入时的律师费 + 购入时付的经纪佣金+ 贷款手续费 + 有单据的装修费 + 购入时的估价费）
- 自动扣除额：每个人每次出售，自动扣除 RM10,000 或应课税收益的 10%，两者取较高
- 扣除额之后剩下的部分，按持有年数套用下面的税率表
- 一生一次全免：马来西亚公民/PR 一辈子可以有一次机会，把自住的住宅产业出售的应课税收益全额免税（不限持有年数），但要在申报时主动书面选择（election）
使用这个额度——用掉一次之后，下一间房子就不能再用。⚠️ 这个「一生一次」跟「持有满 6 年自动 0%」是两回事，持有满 6 年本来就不用缴税，不需要动用一生一次的额度，这个额度应该留给持有不到 6 年、但急需卖掉的房子用
举例：卖一间还在供的房子
假设：
- 2022 年以 RM400,000 买入（购入印花税 RM7,000 + 购入律师费 RM4,000，购入成本合计 RM411,000）
- 2026 年（第 4 年）以 RM550,000 卖出，卖房付经纪佣金 3%
- 房子还欠银行贷款余额，Redemption Sum（含应计利息+银行赎回行政费）约 RM320,200
- Discharge of Charge 律师费估约 RM1,200
RPGT 计算
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 出售净价（RM550,000 − 佣金 RM16,500） | RM533,500 |
| 购入成本 | RM411,000 |
| 应课税收益 | RM122,500 |
| 扣除额（10% 应课税收益，RM12,250 > RM10,000） | RM12,250 |
| 应税收益 | RM110,250 |
| 持有第 4 年税率 | 20% |
| RPGT | RM22,050 |
实际到手金额
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 成交价 | RM550,000 |
| − 经纪佣金（3%） | −RM16,500 |
| − RPGT | −RM22,050 |
| − Redemption Sum（还清贷款余额） | −RM320,200 |
| − Discharge of Charge 律师费 | −RM1,200 |
| 净到手金额 | RM190,050 |
举例：卖一间已经供完的房子
假设：
- 2016 年以 RM350,000 买入
- 2026 年（第 10 年，持有满 6 年）以 RM620,000 卖出
- 贷款早已还清，且当年结清贷款时已经办过 Discharge of Charge
- 持有满 6 年，RPGT 税率 0%，不用缴税，也不需要用到一生一次的全免额度
- 没有 Redemption Sum 要还，因为贷款已经清了
- Discharge of Charge 已经办过，这次卖房不用再花这笔钱
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 成交价 | RM620,000 |
| − 经纪佣金（3%） | −RM18,600 |
| − RPGT（持有满 6 年，0%） | RM0 |
| − Redemption Sum | RM0（贷款已还清） |
| − Discharge of Charge 律师费 | RM0（当年已办过） |
| 净到手金额 | RM601,400 |
⚠️ 如果当年结清贷款时没有顺手办 Discharge of Charge，卖房时还是要补办，净到手金额会再少约 RM1,000–1,680（见上面费用清单第 2 项）。
所需文件 / 资格条件
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| Redemption Statement（赎回结算书） | 向贷款银行申请，列明贷款余额+应计利息+行政费 |
| Discharge of Charge 所需文件 | 地契、身份证副本、贷款结清证明、最新门牌税/地税缴纳收据 |
| RPGT 一生一次全免 | 需在申报（CKHT 表格）时主动书面选择（election），用掉后不能再用于下一间房子 |
费用 / 数字速查
| 项目 | 金额/税率 | 备注 |
|---|---|---|
| 经纪佣金上限 | 成交价 3% | BOVAEA 规定的天花板，实际常见 2%–3% |
| Discharge of Charge 费用 | 约 RM1,000（另一算法拆细项加总约 RM360–1,680） | 说法不一致，出售前跟律师确认 |
| 银行赎回行政费 | 约 RM50–300 | 併入 Redemption Sum |
| RPGT 扣除额 | RM10,000 或应课税收益 10%，取较高 | 每次出售自动适用 |
| RPGT 税率 — 第 1–3 年 | 30% | 马来西亚公民个人 |
| RPGT 税率 — 第 4 年 | 20% | |
| RPGT 税率 — 第 5 年 | 15% | |
| RPGT 税率 — 第 6 年起 | 0% | 2022-01-01 起生效 |
常见误区
- ❌ 以为成交价扣完经纪佣金就是到手金额——还欠银行的贷款余额（Redemption Sum）会先从成交款项里扣掉还给银行，剩下的才轮到卖家
- ❌ 以为贷款供完了产权就自动「干净」——如果结清贷款时没有主动办 Discharge of Charge，地契上银行的押记还挂着，卖房时一样要补办这道手续
- ❌ 以为持有满 6 年也要动用「一生一次」RPGT 全免额度——持有满 6 年本来就自动 0% 税率，全免额度应该留给持有不到 6 年就要卖的房子
- ❌ 忘记购入成本可以拿来扣抵——购入时的印花税、律师费、有单据的装修费都能计入购入成本，降低应课税收益，没有单据的装修费不能算
常见问题
- 问：还在供的房子可以卖吗？
答：可以，卖房时用成交款项先清偿银行的 Redemption Sum，银行确认收到全额赎回款后才会解除押记，剩余款项才是卖家实收的钱。 - 问：卖房一定要请律师吗？
答：如果房子有贷款押记，Discharge of Charge 一定要透过律师办理；就算没有贷款，也建议自己另请律师核对 SPA 条款，不要完全依赖买方律师（买方律师的职责是保护买方）。
Sources
Blog / Website：
- RPGT Malaysia 2026: Rates by Year + Calculator — 原文未注明日期（PropCashflow.my）
- Legal Fees for Buying and Selling a House in Malaysia (2026 Guide) — 原文未注明日期（ASCOLAW）
- What Is the Discharge of Charge Stamping in Malaysia (2026): Form 16N, Deed of Receipt & Reassignment, Fees and Timelines — 原文未注明日期（Global Advisory Experts）
- Discharge of Charge / Redemption of Property Title / Full Loan Settlement in Malaysia — 原文未注明日期（TEH & YU）
- Property Agent Commission Malaysia: Rates, Rules, and When to Skip — 原文未注明日期（PropCashflow.my）